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  地产代理行门窗贴满放盘资料,相当吸睛,对于想揾楼的准买家可以一目了然。

  香港楼价贵绝全球,普通人穷一生积蓄只为买间安乐窝,置业过程并不容易。至于有幸成为业主的,如想沽货套现,卖楼程序也非想像中简单,首先要准备一笔开支,因为在资金回笼前,需要支付代理佣金(自让盘除外)及律师费,以楼价600万元计,相开费用约7万元,还未计放盘前装修清洁等支出,如持有单位不足3年沽楼,更要缴付额外印花税。所以,业主放盘前必须先做足功课,做个醒目卖家。\大公报记者 连 风

  港人买卖物业普遍委托地产代理穿针引线,当业主向代理委托放盘,要签订《地产代理协议》,内容订明协议的有效期、代理佣金和缴付时间等。

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  经纪佣金1% 有得商量

  根据行规,买卖双方须各自支付物业成交价的1%作为代理佣金。不过,在某些情况下,业主和买家会主动跟代理协商佣金比例,至于代理会否让步就是其个人决定。

  值得注意的是,业主与代理订立的委托形式,是「独家代理」还是「非独家代理」,普遍业主会以渔翁撒网的方式,同一时间透过多间代理行放盘,但亦有业主怕麻烦,只由一间代理行独家放售物业。但要切记,若然业主透过A行独家放盘,但由B行促成交易,买卖完成后,业主须同时向两间代理行支付佣金。

  当准买家睇楼后对单位有兴趣,会透过代理跟业主议价,双方在价格上达成共识,即可以签订临时买卖合约,准买家先缴交临时订金(即细订),一般是楼价3%至5%。

  签订临时买卖合约后,业主需委托律师处理文件手续。律师费包括买卖合同的草拟、楼契登记、按揭契、土地查册费,以及车马费、影印费等杂项,如物业仍有按揭,则有赎契注册费。实际收费视乎相关律师提供的服务而定,一般约数千元至万元。如业权文件有任何缺失,律师会替业主向土地注册处申请补契,费用一般约数百元。

  律师代办补契 收费另计

  业主卖楼之后,毋须缴付俗称「打厘印」的印花税。不过,特区政府为了打击楼市炒风,2010年11月起推出俗称「辣招税」的额外印花税(SSD),最初版本是持有单位2年内转售便需缴付,税率最高为成交价的15%,借此增加炒家的入市成本。

  其后特区政府于2012年10月进一步加辣,持货期限延长至3年,税率也相应上调,亦即现时的版本,如买入住宅后6个月或以内出售单位,SSD税率为楼价20%;持有期7个月至12个月内,税率为15%;持有期逾1年至3年内,税率为10%;持有超过3年,不用缴付额外印花税。

  如果放盘物业仍然承造银行按揭,业主便要留意是否处于罚息期。一般银行按揭贷款期都在10年以上,甚至长达30年。若然按揭贷款人在罚息期间提早清还贷款,便需向银行支付手续费,一般以贷款额的某个百分比去计算。每间银行收取的费用都不同,但罚息期通常为1至3年。因此业主务必注意单位按揭是否仍处于罚息期,以免增加额外的手续费开支。

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